Glosario de Términos

ANÁLISIS DE FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO

Es el procedimiento usado para calcular el valor presente o los beneficios de un flujo de efectivo al futuro. La aplicación más usada del análisis FED son la tasa interna de retorno (TIR) y el valor presente neto (VPN). Ambas son técnicas usadas para la valuación de la tierra o un negocio y la evaluación de proyectos de inversión.

ÁREA CONSTRUIDA

Es la manifestada en la respectiva licencia de construcción más ampliaciones en su caso, o la que se obtenga de planos arquitectónicos aprobados por autoridad competente. En su ausencia se calculará con la suma total de áreas cubiertas o techadas del inmueble, medidas a paños exteriores de los muros perimetrales y descontando los huecos verticales que estén descubiertos.

ÁREA DE USO COMÚN

Es la superficie construida de un edificio que provee de servicios generales al inmueble, como son: el vestíbulo principal, vestíbulos secundarios, área de conserjería, baños comunes, cuartos de limpieza, cuartos de máquinas, módulos de seguridad, subestaciones y no forma parte del área rentable.

AVALÚO REFERIDO

Es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que el trabajo fue realizado, se tiene dividiendo la cantidad resultante entre el factor que se consigue de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquél en que se practique el avalúo, entre el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes al cual es referido el mismo.

BANCA COMERCIAL

Se denomina así a las instituciones de crédito autorizadas por el Gobierno Federal para captar recursos financieros del público y otorgar a su vez créditos, destinados a mantener en operación las actividades económicas.

BENEFICIOS

Se entenderá como el monto equivalente a la ganancia de valor que obtiene la fracción o porción remanente de la unidad mayor, que aun no siendo directamente afectada sufre en este caso una plusvalía derivado del tipo de afectación o desposesión realizada a una parte de la unidad mayor.

BIEN

Es cualquier derecho original de propiedad. Se constituye cuando una persona invierte trabajo y/o tiempo para obtener una cosa que puede usar y de la que obtiene un provecho y de la cual puede disponer libremente.

BIEN COMPARABLE

Es aquél con características semejantes al sujeto que se está valuando, cuyos datos se obtienen de una recopilación en el mercado, tanto de ofertas como de operaciones realizadas recientemente. El comparable debe ser lo más semejante al sujeto valuado en razón de sus características físicas, de localización, de mercado, económicas y jurídicas a fin de ajustarlo y establecer, mediante el proceso de homologación, una indicación del valor más probable de venta o de renta.

BIEN INMUEBLE

Es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una porción de tierra con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios que se obtienen por su usufructo. Las principales características de un bien inmueble son su inmovilidad y su tangibilidad.

BIEN MATERIA DE LA VALUACIÓN

Es cualquier tipo de bien, derecho, obligación o servicio que se encuentre dentro del patrimonio de una persona física, persona moral o cualquier entidad sin personalidad jurídica.

BIEN MUEBLE

Es un conjunto de derechos sobre un objeto utilitario o artístico, no anexado permanentemente a la tierra. El término bien mueble se refiere, entonces, a todo lo que no es inmueble, como son: maquinaria, equipo, mobiliario, joyas, obras de arte y vehículos. Las principales características de un bien mueble son su movilidad y su tangibilidad.

Comprende los objetos en sí mismos además de los elementos intangibles atribuidos a las obligaciones y derechos de propiedad sobre ellos.

BIEN PERSONAL

Es un término legal que se utiliza en ciertas legislaciones para determinar los artículos de propiedad personal, y así diferenciarlos de los bienes inmuebles. La propiedad personal incluye todos aquellos artículos tangibles e intangibles que no son un bien raíz.

BIEN RAÍZ

Es una porción de tierra bien definida que incluye cualquier mejora, si esta existe.

BIENES COMUNALES

Son las tierras, bosques y aguas que pertenecen a los núcleos de población que de hecho o por derecho guarden el estado comunal. Son inembargables, imprescriptibles e indivisibles. (Artículo 107 de la Ley Agraria).

BIENES DEL DOMINIO PÚBLICO DE LA FEDERACIÓN

La propiedad que tiene el Estado sobre bienes muebles e inmuebles sujeta a un régimen de derecho público. Comprende el dominio público los bienes que por su naturaleza son del uso de todos (bienes de uso común), los bienes que están afectos al servicio de las dependencias del poder público, los bienes destinados a un servicio público, los bienes que en general están afectos o destinados a una causa de utilidad pública (espacio aéreo, el mar territorial, la zona federal marítimo terrestre, los caminos, las carreteras, los monumentos arqueológicos, históricos y artísticos).

BIENES DISTINTOS A LA TIERRA

1. Cultivos cíclicos y no cíclicos, árboles, maderas preciosas, así como cercas y otras mejoras al terreno, incluyendo construcciones existentes, que resultan afectados por obras de infraestructura considerando su condición en el momento en que sucedió el daño, tomando en cuenta la edad, condición y vida útil remanente.

2. Son aquellos cultivos cíclicos y no cíclicos, árboles, maderas preciosas, así como cercas y otras mejoras al terreno, incluyendo construcciones existentes, que resultan afectados por obras de infraestructura que llevan a cabo dependencias o entidades de la Administración Pública Federal.

BIENES EJIDALES

Son las tierras, bosques y aguas que se señalan como propiedad de la población ejidal. Son inembargables, imprescriptibles e inalienables. (Artículo 79 de la Ley Agraria).

BIENES INTANGIBLES

Están constituidos por aquellos activos que no tienen existencia física como son: la posesión de conocimientos, experiencia, tecnología, la exención de obligaciones fiscales, la propiedad de marcas, patentes, distintivo gráfico o elemento de fama pública, relaciones con clientes, destrezas profesionales que posea en exclusiva una persona física o moral etc., y que le dan una ventaja competitiva y posicionamiento en el mercado.

BIENES NACIONALES

Son los señalados en los artículos 27, párrafos cuarto, quinto y octavo; 42, fracción IV, y 132 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; Los bienes de uso común a que se refiere el artículo 7 de la Ley General de Bienes Nacionales; Los bienes muebles e inmuebles de la Federación; Los bienes muebles e inmuebles propiedad de las entidades; Los bienes muebles e inmuebles propiedad de las instituciones de carácter federal con personalidad jurídica y patrimonio propios a las que la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos les otorga autonomía, y los demás bienes considerados por otras leyes como nacionales.

BIENES RESERVADOS A LA NACIÓN

Son aquellos bienes que corresponden al dominio directo de la Nación con apego al artículo 27 Constitucional, por lo que son de carácter inalienable, imprescriptible e inembargable.

CAPITALIZACIÓN

Técnica de valuación, que se utiliza para convertir en un valor el ingreso que produce una propiedad. Hay dos tipos de capitalización:

a) La que estima el valor a partir de un ingreso único, llamada capitalización directa, y

b) La que estima el valor a partir de determinar el valor presente de una serie de ingresos que se espera recibir a futuro, llamada capitalización de flujo de efectivo.

CAUSA DE UTILIDAD PÚBLICA

Es la justificación para la ocupación de propiedad privada o propiedad social (ejidos y comunidades) para prevenir o remediar calamidades públicas, o para realizar obras de infraestructura y/o de beneficio colectivo.

COEFICIENTE DE AGOSTADERO

Es la relación área por unidad animal, requerida para sostener una unidad animal, al año, en forma económica, sostenida y permanente, sin deteriorar los recursos naturales.

COMERCIALIZACIÓN

Es el acto de comerciar o vender mediante la utilización de las técnicas de la mercadotecnia, especialmente el estudio del mercado. A la comercialización también se le llama “mercadotecnia” que implica el estudio de: precio, producto, mercado y promoción.

COMPENSACIÓN

Es la manera de extinguir obligaciones vencidas, monetarias o de cosas fungibles, entre personas que son recíprocamente acreedoras y deudoras.

COMPRAVENTA AD CORPUS

Compraventa que se hace de la totalidad de una cosa y por un precio único, sin tener en cuenta ni sus partes ni sus medidas.

COMPRAVENTA

Es el acto por el cual una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho y la otra a su vez se obliga a pagar por ellos un cierto precio y en dinero.

CONCEPTOS DE INFRAESTRUCTURA

Son algunos bienes distintos de la tierra, que contribuyen como apoyo en la producción agropecuaria, que están constituidos por materiales inertes, como madera, tubería, alambrados y mallas metálicas, que son soporte o estructuras de contención, principalmente de semovientes o estructuras limítrofes. Se incluyen en este rubro los desmontes y las limpiezas de terreno.

CONCESIÓN

Acto administrativo a través del cual, la Administración Pública Federal otorga a las personas físicas o morales, el derecho para explotar un bien propiedad del estado, un servicio público, una fuente de riqueza o cualquier otro bien o derecho privativo del estado, o para la ejecución de obras.

CONCLUSIÓN DE VALOR

Es el enunciado que manifiesta el resultado obtenido, expresado en número y letra en moneda nacional a la fecha del reporte de valuación.

CONDICIONES ESPECIALES

Son aquellas características excepcionales de índole legal, física, económica y/o social, que demeritan o benefician en parte o a la totalidad del bien en su valor, condiciones que no se consideren típicas del mercado donde se ubique el bien.

CONDICIONES HIPOTÉTICAS

Consisten en situaciones diferentes a lo que realmente existe, pero que se consideran así en el trabajo valuatorio, para lograr la finalidad del avalúo. 

Ej. Valuar una propiedad con determinadas mejoras que podría tener en el futuro, aun cuando no exista un proyecto que lo respalde o Valuar un inmueble con uso de suelo distinto al que tiene autorizado en el momento de la valuación.

CONJUNTO DE DERECHOS

La combinación de derechos relativos al régimen de propiedad de un bien inmueble.

CONTRAPRESTACIÓN

Es el pago por el uso o usufructo de un bien.

COSTO

Es el conjunto de gastos en que se incurre para poder producir un bien, dentro de un sistema de producción. En el contexto de avalúos, el término costo se refiere también a todos los gastos en que se incurre para reponer un bien. El costo se obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos que inciden en la producción del bien. Puede o no incluir utilidades, promoción, y comercialización de un bien. Por otra parte, el precio pagado por un comprador al adquirir bienes o servicios se convierte en un costo para él.

COSTO DE OPORTUNIDAD

Es el valor máximo sacrificado alternativo al realizar alguna decisión económica, es decir, es el beneficio no obtenido.

COSTO DE REEMPLAZO

Es la cantidad necesaria, expresada en términos monetarios, para sustituir un bien por otro nuevo que proporcione un servicio similar, considerando las características que la técnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes.

COSTO DE REPOSICIÓN DEPRECIADO

Es el método del costo de reposición depreciado se basa en un estimado del valor actual de una propiedad, resultado de la suma del valor del terreno en el mercado, más los costos brutos de reposición (reproducción) de las mejoras, menos las deducciones por el deterioro físico y demás formas pertinentes de obsolescencia y depreciación.

COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO

Es el costo actual de un bien valuado considerándolo como nuevo, con sus gastos de ingeniería e instalación, en condiciones de operación, a precios de contado. Este costo considera entonces todos los costos necesarios para sustituir o reponer un bien similar al que se está valuando, en estado nuevo y condiciones similares. Puede ser estimado como Costo de Reemplazo o bien como Costo de Reproducción.

COSTO DE REPRODUCCIÓN

Es la cantidad necesaria, expresada en términos monetarios, para construir una réplica nueva de un bien existente, utilizando el mismo diseño y materiales de construcción. El costo de reproducción se considera un “valor” en tanto aparece registrado en libros.

COSTO FINANCIERO

Es el integrado por los gastos derivados de allegarse de fondos de financiamiento, por lo cual representa las erogaciones destinadas a cubrir en moneda nacional o extranjera, los intereses, comisiones y gastos que deriven de un título de crédito o contrato respectivo.

COSTO NETO DE REPOSICIÓN

Valor físico que tiene un bien a la fecha del avalúo y se determina a partir del costo de reposición nuevo, disminuyéndole los efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida útil total, al estado de conservación, al grado de obsolescencia y a otros elementos de depreciación.

COSTO ORIGINAL

Es el costo inicialmente capitalizado (registrado en libros) de un bien en manos de su propietario actual. Puede ser un costo de estado nuevo o usado.

COSTOS DIRECTOS

Son los costos asociados directamente con la producción física de un bien, tales como materiales o de mano de obra.

COSTOS INDIRECTOS

Son los costos asociados con la construcción o la fabricación de un bien que no se pueden identificar físicamente. Algunos ejemplos son el seguro, los costos de financiamiento, los impuestos, la utilidad del constructor o el promotor, los costos administrativos y los gastos legales.

CRITERIO TÉCNICO

Es la directriz que involucra el proceso valuatorio y le permite al valuador vincular la metodología que resulte aplicable con el procedimiento técnico correspondiente.

DAÑO

Es la pérdida o menoscabo sufrido en el patrimonio por falta de cumplimiento de una obligación (Art. 2108 Código Civil Federal).

DAÑO DIRECTO

Es el valor de la porción o fracción directamente afectada al inmueble o al activo por el acto de desposesión. En afectaciones por ocupaciones temporales, servidumbres de paso o derechos de vía, se entenderá como daño directo al valor de la fracción ocupada por la obra de infraestructura.

DAÑO INDIRECTO

Es el monto en términos monetarios equivalente al detrimento, perjuicio o menoscabo causado a la fracción o porción remanente de la porción directamente afectada al inmueble o al activo, que aun no siendo directamente afectada sufre también un daño por la ocupación de la obra de infraestructura.

DEPRECIACIÓN ACUMULADA

Es la suma que representa el total de la pérdida del valor ocasionado por el deterioro físico, obsolescencia tecnológica y obsolescencia económica. La depreciación total acumulada es a una fecha determinada.

DEPRECIACIÓN ANUAL

En el contexto de un avalúo, es el cargo anual por depreciación que se considera tendrá cada bien o equipo en términos económicos y de producción en el período de su vida útil remanente y se determina como el cociente de dividir el valor neto de reposición entre la vida útil remanente.

DEPRECIACIÓN FÍSICA

Es la pérdida de utilidad en un activo fijo, atribuible estrictamente a causas físicas; tales como uso y desgaste.

DEPRECIACIÓN OBSERVADA

Es la pérdida de valor acumulada, determinada no por las provisiones anuales basadas en la expectativa de vida en servicio, sino mediante la inspección física en un avalúo de su estado de operación, y expresada ordinariamente como porcentaje del costo original o del costo de reemplazo.

DEPRECIACIÓN

Es la pérdida de valor del costo nuevo de un bien ocasionado por el uso, el deterioro físico, la obsolescencia funcional-técnica, (interna), y/o la obsolescencia económica (externa). En contabilidad, depreciación se refiere a las deducciones periódicas hechas para permitir la recuperación real o supuesta del costo (valor) de un activo, durante un período establecido.

DERECHO DE PASO

Es el derecho o privilegio temporal o permanente, que se adquiere mediante el uso o contrato, para pasar por una parte o franja de propiedad terreno que le pertenece a otro.

DERECHO DE PROPIEDAD

Es un derecho real por medio del cual el bien se encuentra sometido al poder jurídico de una persona de forma directa, exclusiva y perpetua. Derivado de este derecho su titular puede utilizarla, venderla, rentarla, regalarla, desarrollarla, cultivarla, extraer minerales, alterar su topografía, subdividirla, agruparla y utilizarla para la recolección de desechos. Los Derechos de Propiedad normalmente están sujetos a restricciones públicas y privadas; tales como, servidumbres, derechos de paso, densidad específica de construcción, zonificación y otras restricciones que pueden afectar la propiedad.

DERECHO DE VÍA

Es la franja o área afectada de un terreno, para uso, ocupación o paso de líneas o vías del interés de un tercero o el público en general, libre de toda obstrucción.

DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACIÓN

Es el instrumento informativo oficial del Gobierno Federal, mediante el cual se hace del dominio público las disposiciones, reformas de ley, licitaciones, entre otras. 

DICTAMEN VALUATORIO

Es el documento que emite el INDAABIN, las instituciones de crédito y los especialistas en la materia de valuación con cédula profesional expedida por autoridad competente, por medio del cual se da a conocer la información técnica y los resultados del trabajo valuatorio solicitado por el Promovente.

DOCUMENTACIÓN PROCEDENTE

Son los documentos (base informativa), que deberán presentar los promoventes para la realización de avalúos o justipreciaciones de rentas tales como escrituras, planos, croquis de ubicación, constancias de uso de suelo, informe de costos anuales, entre otros.

DOMINIO PLENO

Es el régimen de propiedad absoluto, sujeto a las limitaciones, impuestas por el estado.

DOMINIO PÚBLICO

Es el conjunto de bienes y derechos de titularidad pública, no poseídos de forma privativa, destinados al uso público, como las plazas y caminos públicos, o cuya concesión corresponde a la Administración Pública, como las minas, las aguas terrestres y las aguas continentales.

DONACIÓN

Es el contrato por virtud del cual una persona denominada “donante” transmite a título gratuito la propiedad de un bien mueble o inmueble a otra persona denominada “donatario”.

EDAD CRONOLÓGICA

Es el número de años que han transcurrido desde la construcción o puesta en marcha original de un bien.

EDAD EFECTIVA A LA RECONSTRUCCIÓN

Es la edad efectiva del bien al momento de realizar una reconstrucción significativa del mismo, en comparación con un bien nuevo similar.

EDAD EFECTIVA

Es la edad aparente de un bien en comparación con un bien nuevo similar. Frecuentemente es calculada mediante la diferencia entre la vida útil remanente de un bien y su vida útil normal. Es la edad de un bien, indicada por su condición física y utilidad, que no necesariamente coincide con su edad cronológica.

EFECTIVO

Se refiere a la cantidad de dinero que posee una persona física o entidad.

EJIDO

El conjunto de bienes territoriales que recibe, a través del reparto agrario, un núcleo o grupo de población por un proceso legal denominado dotación. Tenencia de la tierra, regulada jurídicamente en el Artículo 27 constitucional, la Ley Agraria y otras, destinada a beneficiar núcleos o grupos de población, consistente en superficies agrícolas, ganaderas o forestales, otorgadas en propiedad, para su explotación parcelada o colectiva.

ENFOQUE DE COSTOS

El enfoque de costo proporciona una indicación del valor usando el principio económico de sustitución que señala, que un comprador no pagará más por un activo que el costo de obtener otro de igual utilidad, ya sea comprándolo, construyéndolo o fabricándolo.

Este enfoque se basa en que un comprador en el mercado no pagaría por el bien sujeto del estudio más que el costo de adquirir, construir o fabricar un equivalente, salvo que se involucren factores como tiempo excesivo, inconveniencias, riesgo u otros. 

En la práctica, este enfoque tiene que ver con la estimación de factores de demerito, por antigüedad, estado de conservación y obsolescencia, aplicables al estimado de costo de reposición nuevo.

Tratándose de un bien inmueble, el estimado del valor se basa en el costo de reproducción o reemplazo de la construcción y sus accesorios menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno obtenido del mercado, a los que se agrega comúnmente un estimado del proyecto ejecutivo, costos financieros durante la construcción, utilidad empresarial, administración, y en su caso los gastos de escrituración del terreno.

ENFOQUE DE INGRESOS

Es el método para estimar el valor que considera los datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se está valuando, y estima el valor mediante el proceso de capitalización. La capitalización relaciona el ingreso (normalmente una cifra de ingreso neto) y un tipo de valor definido, convirtiendo una cantidad de ingreso futuro en un estimado de valor. Este proceso puede considerar una capitalización directa (en donde una tasa de capitalización global o todos los riesgos que se rinden se aplican al ingreso de un solo año), o bien una capitalización de flujos de caja (en donde las tasas de rendimiento o de descuento se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado). El enfoque de ingresos refleja el principio de anticipación.

ENFOQUE DE MERCADO

Cualquier enfoque para valuar basado en el uso información que refleje las transacciones del mercado y el razonamiento de los participantes del mercado. Ver Método Comparativo de Mercado

EQUIPAMIENTO URBANO

El conjunto de inmuebles, instalaciones, construcciones y mobiliario utilizado para prestar a la población los servicios urbanos y desarrollar las actividades económicas.

ESCRITURA DE PROPIEDAD

Es un instrumento escrito y autentificado mediante el cual se lleva a cabo una traslación de dominio sobre bienes raíces.

EXPROPIACIÓN PARA EFECTOS DE REGULARIZACIÓN

Procedimiento con el que se desincorporan bienes ejidales y comunales, mediante lo previsto en la Ley Agraria, así como lo indicado en el Reglamento de la Ley Agraria en Materia de Ordenamiento de la Propiedad Rural.

EXPROPIACIÓN

Desposeer de una cosa a su propietario, por motivos de utilidad pública, otorgándole una indemnización justa. La expropiación es una operación del poder público por la cual el Estado impone a un particular la cesión de su propiedad mediante ciertos requisitos, de los cuales el principal es una indemnización.

EXPROPIAR

Es la privación a particulares, ejidos o comunidades de la titularidad de un bien o de un derecho, dándole a cambio una indemnización. Se efectúa por motivos de utilidad pública o de interés social previstos en las leyes.

FACTOR DE DEMÉRITO

Es el índice que refleja las acciones que en total deprecian al valor de reposición nuevo, permitiendo ajustar al mismo según el estado actual que presenta el bien.

FACTOR DE DEPRECIACIÓN

Ver factor de demérito

FACTOR DE HOMOLOGACIÓN

Es la cifra que establece el grado de igualdad y semejanza expresado en fracción decimal, que existe entre las características particulares de dos bienes del mismo género, para hacerlos comparables entre sí.

FACTOR DE OBSOLESCENCIA

Contribución técnica o económica a la pérdida de valor que tiene un bien y puede ser técnico-funcional (pérdida en el valor resultado de una nueva tecnología o por otros factores intrínsecos del bien) o bien económica (pérdida en valor o utilidad del bien, ocasionada por fuerzas económicas externas al mismo).

FACTOR RESULTANTE

Es el complemento del factor de demérito o sea aquella fracción que mide el valor de un bien al compararlo con el valor de un bien nuevo después de ajustarlo por su depreciación total.

FECHA DE LA INSPECCIÓN

Es el periodo durante el cual se realiza la identificación y verificación de las características del bien, materia de la valuación. Ref. Definiciones Norma Mexicana.

FECHA DE REFERENCIA DEL VALOR

Es el día calendario presente, retrospectivo o prospectivo al que corresponde el valor del bien, materia de la valuación, pudiendo ésta ser diferente a la fecha del reporte de valuación, de conformidad con las disposiciones legales específicas. Una valuación referida debe tomar en cuenta el valor obtenido a la fecha del avalúo del mencionado bien. Ref. Definiciones Norma Mexicana.

FECHA DE REFERENCIA

Es la fecha en que se debió encontrar vigente el valor que se desea actualizar, esta puede ser, por ejemplo, la fecha de afectación o fecha de expropiación.

FECHA DE VALUACIÓN

Es la fecha en la cual se aplica la opinión del valor. La fecha de la valuación debe incluir el tiempo en el cual se aplica, si el valor del tipo de activo puede cambiar significativamente en el transcurso de un solo día. Ref. Definiciones IVSC.

FECHA DEL INFORME DEL AVALÚO

Es la fecha de emisión del informe de valuación. Puede ser igual o distinta a la fecha de valores.

FECHA DEL REPORTE

Es la fecha en la cual se emite el reporte al cliente. Es el día calendario en el que se emite el reporte de valuación.  Ref. Definiciones SVP y Norma Mexicana.

FECHA EFECTIVA

Es la fecha en la que la valuación o la opinión de revisión es aplicada.  Ref. Definiciones SVP.

FLUJO DE EFECTIVO

Es el ingreso neto periódico que se estima será producido por los ingresos menos los gastos entre las salidas en la operación y la reversión de un bien que produce ingresos. El flujo de efectivo neto se define también como el efectivo disponible para el accionista o para el capital invertido.

GASTO

Egreso o salida de dinero, con fines cualesquiera que no sean los de inversión. Se habla de gastos de consumo, gastos de representación, de administración, indirectos, gastos generales, gastos menores, etc.

GASTOS DE ADMINISTRACIÓN

Es la suma de todos los gastos que requiere un bien inmueble para su recepción, registro, custodia, conservación, supervisión, cobranza y, en su caso, destrucción o enajenación, tales como: honorarios; sueldos y salarios; gastos legales; servicios de vigilancia, transporte, embalaje y almacenamiento; avalúos; aportaciones; derechos; impuestos y otras contribuciones; seguros; papelería, energía eléctrica y gastos indirectos.

GASTOS DE OPERACIÓN

Son los gastos en que se incurre al generar un ingreso. En bienes raíces, estos gastos incluyen, pero no necesariamente se limitan al impuesto predial, seguros, reparaciones, mantenimiento y a los honorarios administrativos.

GRAVAMEN

Es toda carga o impuesto sobre actividades económicas, capitales o propiedades.

HOMOLOGACIÓN

Es la acción de poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables físicas, de conservación, superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis comparativo de mercado o de otro parámetro.

IMPRESCRIPTIBLE

Es la acción o derecho de cualquier clase que no se extingue por el transcurso del tiempo, en las condiciones previstas por la ley.

IMPUESTO

Es la contribución, cantidad de dinero o especie que el Gobierno cobra por ley a los particulares, con el objeto de sostener los Gastos Gubernamentales y los servicios que proporciona a la Sociedad.

IMPUESTO PREDIAL

Es una contribución monetaria que los ciudadanos propietarios y poseedores de bienes inmuebles, pagan a la federación, estados o municipios por el uso del suelo.

INALIENABLE

Es aquella condición de un bien, en la cual este no puede ser enajenado.

INDEMNIZACIÓN

Es la acción o efecto de indemnizar.

INDEMNIZAR

Es el resarcimiento de un daño o perjuicio causado por un acto de gobierno o autoridad mediante el pago correspondiente.

ÍNDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR (INPC)

Es un indicador económico global cuya finalidad es la de medir, a través del tiempo, la variación de los precios de una canasta de bienes y servicios representativa del consumo de los hogares mexicanos urbanos. El INPC es el instrumento estadístico por medio del cual se mide el fenómeno económico que se conoce como inflación.

INFLACIÓN

Este fenómeno económico se da como un proceso sostenido y generalizado de aumento de precios, provocado generalmente por un exceso de dinero circulante en relación con las necesidades de la producción.

INFORME DEL AVALÚO

Es un informe a manera de comunicación oral, escrita, magnética o electrónica como resultado de un avalúo, revisión o análisis económico. Es el documento que es remitido a la institución o al cliente, al completarse, desarrollarse y concluirse un trabajo de valuación.

INFRAESTRUCTURA URBANA

Los sistemas y redes de organización y distribución de bienes y servicios en los centros de población.

INMUEBLE FEDERAL

Cualquier terreno con o sin construcciones propiedad de la Federación, así como aquéllos en que ejerza la posesión, control o administración a título de dueño. No se considerarán inmuebles federales aquellos terrenos o construcciones propiedad de terceros que por virtud de algún acto jurídico posea, controle o administre la Federación.

INMUEBLE

Ver Bien Inmueble o Bien Raíz.

INSTALACIONES ESPECIALES

Son aquellas instalaciones electromecánicas adheridas al inmueble e indispensables para el funcionamiento operacional de éste. Ejemplos: Elevadores y montacargas, escaleras electromecánicas, equipos de aire acondicionado o aire lavado, sistemas hidroneumáticos, calefacción, subestación eléctrica, pararrayos, equipos contra incendio, cisternas, fosas sépticas, plantas de tratamiento, entre otras.

INVERSIÓN PÚBLICA

Son las erogaciones de las dependencias del sector central, organismos descentralizados, empresas de participación estatal, Gobiernos estatales y municipales, destinadas a la construcción, ampliación, mantenimiento y conservación de obras públicas y en general a todos aquellos gastos destinados a aumentar, conservar y mejorar el patrimonio nacional.

INVERSIÓN

Es la suma de dinero necesaria para adquirir un bien que se espera produzca un flujo aceptable de ingreso, incremente en el valor del capital o le preste un servicio.

INVESTIGACIÓN DE MERCADO

Es un estudio de las condiciones de oferta y demanda del mercado para un tipo específico de bien mueble o inmueble, considerando bienes comparables apropiados con tendencias físicas, económicas y sociales similares al bien valuado.

JUICIO

Es la secuencia ordenada de actos a través de los cuales se desenvuelve todo un proceso seguido ante un juez.

JURISPRUDENCIA

Interpretación de los preceptos legales, que hacen los jueces y que por una pluralidad de sentencias concordes, tiene carácter obligatorio.

LEY REGLAMENTARIA

Es aquella que amplía, esclarece o detalla algún artículo o alguna ley que, por su contenido, requiere de una mayor explicación jurídica.

LUCRO CESANTE

Es el monto estimado a valor presente, de los beneficios futuros pronosticados que se dejaran de producir derivado de la afectación temporal a causa de la disminución o pérdida parcial o total de la capacidad de generación de utilidades, derivadas de la producción de bienes o la prestación de servicios.

MARCO JURÍDICO

Conjunto de disposiciones, leyes, reglamentos y acuerdos a los que deben apegarse una dependencia o entidad en el ejercicio de las funciones que tienen encomendadas.

MAYOR Y MEJOR USO

El uso más probable para un bien, que es físicamente posible, permitido legalmente, económicamente viable y que resulta en el mayor valor del bien que se está valuando. 

MEJORAS A LOS TERRENOS

Son obras de construcción inherentes al acondicionamiento de un terreno, como: desmonte, nivelación, pavimentación y aceras, alcantarillado y ductos de agua potable y de gas, cercado, ramales o escapes de ferrocarril y otras adiciones que habitualmente paga el propietario de un predio o bien lo hace el gobierno local tratándose de servicios públicos.

MERCADO

Es el entorno en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores, mediante un mecanismo de precio. El concepto de mercado implica una habilidad de los bienes y servicios a ser intercambiados entre compradores y vendedores. Cada parte responderá a las relaciones de la oferta y la demanda.

MONTO

Es la cantidad en dinero o en especie que se pide, ofrece o paga por un bien o servicio.

MONTO ORIGINAL DE INVERSIÓN

El monto original de la inversión comprende, además del precio del bien, los impuestos efectivamente pagados con motivo de la adquisición o importación del mismo a excepción del impuesto al valor agregado, así como las erogaciones por concepto de derechos, cuotas compensatorias, fletes, transportes, acarreos, seguros contra riesgos en la transportación, manejo, gastos de instalación, pruebas, puesta en marcha, comisiones sobre compras y honorarios de agentes aduanales.

NORMAS

Se refiere a las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales. Publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 25 de julio de 2016.

OBRA PÚBLICA

Es todo trabajo que tenga como objeto la creación, construcción, conservación o modificación de los bienes inmuebles o de capital del gobierno.

OBSOLESCENCIA

Es la contribución a la pérdida del valor que tiene un bien o propiedad, por motivos intrínsecos (tecnológicos o funcionales), o externos (económicos), distintos al uso y deterioro físico.

OBSOLESCENCIA ECONÓMICA

Es la pérdida en valor o utilidad de un bien, ocasionada por fuerzas económicas externas al mismo.

OBSOLESCENCIA TÉCNICO FUNCIONAL

Es la pérdida en el valor, resultado de una nueva tecnología, incluyendo algunos elementos como cambios en el diseño, materiales, resultados del proceso como sobrecapacidad, usos inadecuados, falta de utilidad o excesivos costos variables de operación, o por su influencia negativa en el medio ambiente Se considera un tipo de obsolescencia interna. Es también la pérdida en el valor de un bien que se debe a los cambios en la moda, preferencias o normas.

La obsolescencia funcional incluye los costos de capital excedentes y los costos operativos excedentes. Puede ser curable o incurable.

OCUPACIÓN TEMPORAL

Es la privación temporal y/o parcial de los derechos de uso y disfrute de un bien mueble o inmueble de propiedad particular en beneficio del Estado, mediante el pago de la indemnización correspondiente, por causa de utilidad pública.

OPCIÓN

Es un acuerdo de mantener abierta una oferta para comprar, vender o arrendar bienes inmuebles por un período de tiempo específico a un precio establecido. Una opción genera un derecho contractual, el ejercicio del cual generalmente queda sujeto al cumplimiento de las condiciones especificadas.

PERIODO DE CESANTÍA DEL LUCRO CESANTE

Es el periodo en el que se afecta o disminuye la generación de utilidades.

PERITO VALUADOR

Es aquel valuador con título y cédula profesional expedidos por la Secretaría de Educación Pública, certificado por el Colegio de Profesionistas correspondiente, que demuestre de manera fehaciente poseer los suficientes conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia en valuación, al que se le confiere la facultad para intervenir ante cualquier asunto de los sectores públicos y privados en los dictámenes sobre temas de su especialidad.

PERMUTA

Es un acuerdo de voluntades mediante el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar un bien mueble o inmueble por otro bien, entendiéndose por obligación el transmitir el dominio de dicho bien mueble o inmueble.

PORCIÓN DOMINANTE

Es la parte que ocupa más de un 50% de la superficie total de cada uno de los muros perimetrales del inmueble y se usa como base para determinar la vertical a partir de la cual se mide el área rentable. La porción dominante establece qué superficie es la que ocupa la mayor parte del muro; así, si una pared cuenta con un sistema de vidrios o cristales que represente un total de 19 m

2  y el área de esa pared representa un total de 27m (midiendo de piso a techo), automáticamente se reconoce que la porción dominante es la del sistema de vidrios.

POTRERO

Parte de terreno, generalmente cercada, donde se siembran pastos de buena calidad destinados a la alimentación de ganado de engorda. Terreno cercado donde se cría todo tipo de ganado

PRECIO DE OFERTA

Es aquel precio al cual el propietario de un bien lo ofrece formalmente para su venta en el mercado.

PRECIO NETO DE VENTA

Es la cantidad que se obtiene de la venta de un activo en una transacción prudente entre partes dispuestas y con conocimiento, menos todos los costos y descuentos en que se incurrió para concluir su venta.

PRECIO

Es la cantidad que se pide, se ofrece o se paga por un bien o servicio. El concepto de precio se relaciona con el intercambio de una mercancía, bien o servicio. Una vez que se ha llevado a cabo el intercambio, el precio, ya sea revelado públicamente o confidencial, se vuelve un hecho histórico y se le denomina costo. El precio que se paga representa la intersección de la oferta y la demanda. El precio también equivale al valor establecido en un avalúo.

PREDIO

Fracción de terreno, con o sin construcciones, en donde sus linderos y colindancias con otros predios sean específicos y permanentes formando un perímetro cerrado.

PREDIO RÚSTICO

Es una extensión de tierra que limita su uso a explotaciones agropecuarias, en la que no se contempla el uso urbano o que de manera evidente no se presentan expectativas de desarrollo urbano a corto plazo.

PREDIO URBANO

Son aquellos que cuentan parcial o totalmente con servicios públicos como drenaje y alcantarillado, suministro de agua potable, suministro de energía eléctrica y alumbrado público, banquetas y vías pavimentadas, así como los que se localicen dentro de la traza urbana, susceptible de urbanizar, urbanizable programable o urbanizable no programado.

PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN

El valor presente de los beneficios futuros o ingresos futuros derivados de un activo, entendiendo que cualquier persona está dispuesta a pagar por un activo un monto equivalente a los beneficios futuros que recibirá de dicho activo.

PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO

Solo aplica a bienes inmuebles y es el uso razonable en donde siendo físicamente posible, legalmente permitido y económicamente viable, resulta en el mayor valor del mismo como está o como terreno sin mejoras.

PRINCIPIO DE OFERTA Y DEMANDA

El precio de un activo varía directamente, aunque no necesariamente de forma proporcional, de acuerdo con la demanda e, inversamente, aunque no necesariamente de forma proporcional, de acuerdo con la oferta. Los fenómenos que inciden en este principio son los siguientes: aumento o disminución de la población con poder adquisitivo, incremento o disminución en el costo del dinero, disponibilidad de los bienes, deseabilidad, escasez o utilidad de los mismos.

PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN

Es aquel que dice, que un comprador no pagaría más por un activo, que el precio de adquirir o reproducir un sustituto igual o semejante deseable.

PROCEDIMIENTO TÉCNICO

Documentos que contienen la forma y formatos que permiten la elaboración de los Dictámenes Valuatorios de manera sistematizada, para un determinado caso valuatorio y bajo una determinada metodología.

PROMOVENTE

Las dependencias, la Procuraduría General de la República, las unidades administrativas de la Presidencia de la República, las entidades, así como las demás instituciones públicas, personas físicas o morales nacionales o extranjeras que requieran servicios valuatorios regulados por el INDAABIN.

PROPIEDAD

Es un concepto legal que comprende todos los derechos, intereses y beneficios relativos al régimen de propiedad de un bien. La propiedad consiste en los derechos privados de propiedad, los cuales le otorgan al propietario un derecho o derechos específicos sobre lo que posee. Para diferenciar entre un bien raíz, una entidad física y su régimen de propiedad, al concepto legal del régimen de propiedad de un bien raíz se le llama bien inmueble. El régimen de propiedad de un derecho sobre un artículo que no es un bien raíz, se conoce como propiedad personal.

PROPIEDAD INMUEBLE

Es el concepto legal que se entiende como los intereses, beneficios y derechos propietarios inherentes a los bienes raíces.

PROPIEDAD PERSONAL

Es un concepto legal que se refiere a todos los derechos, intereses y beneficios relativos al régimen de propiedad de los bienes que no son un bien raíz. También se conoce como “bien mueble”. La propiedad personal puede ser tangible, tal como un bien mueble, o intangible, tal como una deuda o una patente. Los artículos de propiedad personal tangible, no están fijos de manera permanente al bien raíz y generalmente se caracterizan porque se pueden mover. La propiedad personal puede valuarse de acuerdo a su Valor de Mercado, a su valor de realización o a su valor de recuperación.

PROPIEDAD PLANTA Y EQUIPO

Son activos que se usan de forma continua en las actividades de una empresa. Incluyen al terreno y construcción; (la planta) y al equipo (todos los bienes muebles), depreciación acumulada, y otras categorías de activos, identificados adecuadamente.

PROPÓSITO DEL AVALÚO

Es el tipo de valor por determinar, correspondiente al tipo de trabajo valuatorio de que se trate. Cualesquiera que sean las circunstancias, los conceptos y montos asociados con un determinado tipo del valor siempre serán los mismos.

PROPÓSITO DEL REPORTE DE VALUACIÓN

Es el tipo de valor a determinar de acuerdo con las necesidades del solicitante del reporte de valuación y de uso que se le pretende dar, entre otros, valor comercial, valor de mercado, valor de cambio, valor de uso, físico o de reproducción.

PROYECTO DE INVERSIÓN

Inversiones del Sector Público Federal cuyo propósito es incrementar o conservar los activos fijos. Son de hecho los proyectos de obra pública, los cuales deben ser sometidos a una evaluación de costo beneficio.

PROYECTOS AGROPECUARIOS, INDUSTRIALES, TURÍSTICOS Y DE SERVICIOS

Es el planteamiento de un problema tendente a resolver entre muchas una necesidad humana, con diferentes ideas, inversiones de distinto monto, tecnología y metodologías con diverso enfoque, destinadas a resolver necesidades agropecuarias, industriales, turísticas o de servicios respectivamente.

RANGOS DE VALORES

Son los rangos de valor que cuentan con valores máximos y mínimos    para cada uno de los tipos de terreno, que, de acuerdo a la clasificación realizada por el INDAABIN, se encuentran los siguientes: Agostadero natural, agostadero inducido, agrícola de temporal, agrícola de riego, forestal, influencia urbana, terrenos en transición, y terrenos urbanos.

Identificados en tramos localizados a lo largo del trazo de un proyecto de Infraestructura tales como; carretera o línea ferroviaria, derechos de vía propias de instalaciones eléctricas, extracción, traslado de hidrocarburos o gas, o en grandes extensiones afectadas por obras de infraestructura que llevan a cabo dependencias o entidades de la Administración Pública Federal.

REGULARIZACIÓN DE LA TENENCIA DE LA TIERRA

Es el acto de brindar certidumbre jurídica a la posesión de la tierra a través de la entrega de títulos de propiedad, a favor de los individuos con derechos que integran los asentamientos humanos que así lo aprueben y soliciten.

REPORTE

Es cualquier comunicación oral o escrita, de una valuación o una revisión de valuación que se emite al cliente al término de la asignación; es la comunicación final escrita u oral, de una valuación o una revisión emitida al cliente. Finalmente se evidencia por la presencia de la firma del valuador en un reporte escrito o en la declaración de la finalidad en un reporte oral. Todas las comunicaciones con el cliente antes de la comunicación final, deben estar visiblemente señaladas como tales.  

Es el documento final emitido por el Valuador en términos monetarios del bien materia de la valuación por el que se establece una conclusión de valor. Cuando en las leyes, reglamentos, reglas, circulares y demás ordenamientos se haga referencia a «avalúo», «dictamen pericial valuatorio», «reporte de valor», «dictamen de valuación» debe entenderse que tales términos constituyen el «reporte de valuación».

REVALUACIÓN

Es la acción de incrementar el valor de una moneda con respecto a su anterior tipo de cambio. También se pueden revaluar los activos de las empresas, con fines fiscales y financieros.

REVISIÓN DE LA VALUACIÓN

Es el acto o proceso de desarrollar y comunicar una opinión sobre la calidad del trabajo de otro valuador que fue realizado como parte de una asignación de valuación o revisión de valuación.

REVISOR

Es un valuador que realiza una revisión.

SERVIDUMBRE DE PASO

Es el derecho que tiene el propietario de un predio, para hacer uso de un camino, o de una corriente de agua en un predio adyacente, propiedad de otra persona.

SOCIEDAD

Es un derecho de propiedad en el que dos o más personas son propietarias de un negocio o de una propiedad y comparten las utilidades y las pérdidas. Las sociedades pueden ser anónimas o limitadas.

SOLICITANTE DEL AVALÚO

Es la dependencia o entidad de la Administración Pública Federal que requiere de un dictamen de valuación o justipreciación de rentas para respaldar actos de enajenaciones, adquisiciones o cualquiera acto legal que lo requiera.

SOLICITUD DE SERVICIO VALUATORIO

Escrito mediante el cual el promovente requiere la elaboración de un servicio valuatorio, especificando el activo, su ubicación, uso, propósito, finalidad y alcance del servicio, así como los posibles usuarios y derechos del mismo. En el caso específico de Valuador Profesional e INDAABIN, dichas solicitudes de servicio solo se realizarán a través del sistema electrónico que tenga definido el Instituto.

SUPOSICIONES

Las suposiciones contemplan hechos, condiciones o situaciones que afectan al sujeto del enfoque de una valuación, pero que, en principio, no son susceptibles de verificarse. Estos son aspectos que, una vez declarados, deben aceptarse para entender la valuación. Todas las suposiciones que respaldan una valuación deben ser razonables.

SUPUESTO

Es aquello que se toma para ser cierto.

SUPUESTO EXTRAORDINARIO

Es un supuesto, relacionada directamente con una asignación específica, a partir de la fecha efectiva de los resultados de la asignación, los cuales, en caso de ser falsos, podrían alterar las opiniones o conclusiones del valuador. Es un supuesto en el que cualquiera supone hechos que difieren de los hechos reales existentes en la fecha de valuación, o que no serían hechos por un mercado típico participante en una transacción a la fecha de valuación.

TASA DE CAPITALIZACIÓN

Es un índice que representa la relación entre el ingreso neto anual que produce un inmueble y el valor del mismo. Se considera que incluye el retorno “de” y “sobre” el capital invertido en el inmueble.

Así, la tasa es un divisor (normalmente expresado como un porcentaje) que se utiliza para convertir un ingreso en valor.

TASA DE DESCUENTO

1. Es un índice usado para convertir una cantidad de dinero pagadero o cobrable en el futuro a valor presente.

2. Es un ajuste utilizado para convertir una cantidad de dinero pagadero o cobrable en el futuro a valor presente.

TASA DE INTERÉS EFECTIVA

Es aquella que toma en cuenta la capitalización de los intereses.

TASA DE INTERÈS INTERBANCARIA DE EQUILIBRIO (TIIE)

Es una tasa de interés a distintos plazos calculada por el Banco de México con base en cotizaciones presentadas por las instituciones de banca múltiple mediante un mecanismo diseñado para reflejar las condiciones del mercado de dinero en moneda nacional

TASA DE INTERÉS NOMINAL

Es aquella que no toma en cuenta la capitalización de los intereses.

TASA DE INTERÉS PASIVA

Es la que ofrecen las instituciones de crédito en valores que adquiere el público para invertir su capital.

TENENCIA DE LA TIERRA

Forma real o jurídica que adopta la propiedad o posesión de la tierra: pública, privada, ejidal o comunal.

TERRENO

Es una porción de la superficie de la tierra, cuyo ámbito se extiende hasta el centro de la tierra y hasta el cielo. La propiedad del terreno y de los derechos inherentes al régimen de propiedad, están sujetos a las leyes de cada país en particular. En México, en primer lugar, al Art. 27 de la Constitución y a otras Leyes.

TERRENO COMUNAL (BIENES COMUNALES)

Son las tierras, bosques y aguas que pertenecen a los núcleos de población que de hecho o por derecho guarden el estado comunal. Son inalienables, imprescriptibles e inembargables.

TERRENO EJIDAL (BIENES EJIDALES)

Son las tierras, bosques y aguas que se señalan como propiedad de la población ejidal. Son inembargables, imprescriptibles e inalienables.

TERRENOS BALDIOS

Son los terrenos de la Nación que no han salido de su dominio por título legalmente expedido y que no han sido deslindados ni medidos. (Artículo 157 de la Ley Agraria).

TERRENOS DE AGOSTADERO

Son aquellos terrenos con vegetación natural, predominantemente con gramíneas, donde pastan los animales, donde la vegetación puede ser de origen natural o inducido y que se aprovecha para el pastoreo directo, para corte o en forma mixta.

TERRENOS DE GRAN FONDO

Se trata de terrenos generalmente de grandes dimensiones y con un gran fondo que pueden ser del tipo urbano, rural o de transición, y que por esa característica de profundidad tienen un valor en su frente y otro muy distinto (generalmente más bajo) en su final del fondo.

TERRENOS EN BREÑA

Son los terrenos en estado natural que no han sido utilizados con cultivos o mejorados con construcciones.

TERRENOS EN TRANSICIÓN

Son los que están cambiando su uso de suelo de rural a urbano, motivado por presiones de crecimiento poblacional y baja rentabilidad de la tierra rural, mediando un proceso legal de autorización y que cuentan cuando menos con un servicio público, como puede ser energía eléctrica, agua potable, drenaje o alcantarillado, vialidades, entre otros.

TERRENOS NACIONALES

Son los terrenos propiedad de la Nación sobre los cuales el Ejecutivo de la Unión, puede ejercitar actos de administración y dominio, en provecho del País.

TERRENOS PERIFÉRICOS

Son aquellos localizados en los límites de un centro de población o núcleo urbano.

TERRENOS URBANOS

Son aquellos que cuentan parcial o totalmente con servicios públicos como drenaje y alcantarillado, suministro de agua potable, suministro de energía eléctrica y alumbrado público, banquetas y vías pavimentadas, así como los que se localicen dentro de la traza urbana, susceptible de urbanizar, urbanizable programable o urbanizable no programado.

TERRENOS VACANTES

Son aquellos que no tienen poseedor (dueño), ni puede precisarse quien fue su último propietario. (Artículo 785 del Código Civil para el D.F.)

TIEMPO DE EXPOSICIÓN

Es la duración estimada de tiempo en que el interés de la propiedad a ser valuada ha sido ofrecido en el mercado antes de la consumación hipotética de una venta a valor de mercado en la fecha efectiva de la valuación.

UNIDAD ANIMAL (U.A.)

Unidad empleada para hacer comparables, animales de diferentes tamaños, con múltiples propósitos. Entre otros: determinar la capacidad de agostaderos y/o praderas, para fines prácticos se refiere al peso promedio de una vaca de carne con su cría, aproximadamente 450 Kg. de peso vivo. Equivalencias: Toro 1.7 U. A., novillo hasta 18 meses de edad 0.7 U.A.; vaquilla 0.7 U. A., entre otros.

USO DEL AVALÚO

Es la forma en que el cliente o usuario emplea la información contenida en el informe del avalúo. Dado que el avalúo proporciona una base para la toma de decisiones, el uso del avalúo depende de la decisión que el usuario desea tomar, es decir de sus necesidades.

Normalmente un avalúo debe ser aplicado solo para aquellas operaciones señaladas expresamente en la definición de su uso que aparece en el dictamen.

USUFRUCTO

Es el derecho de disfrute en virtud del cual el usufructuario goza y disfruta de la cosa objeto del usufructo, con la única obligación de dejar a salvo su forma y sustancia.

UTILIDAD

Es una forma en que se puede medir el valor, pues representa la capacidad de un bien o servicio para satisfacer una determinada necesidad. Por otra parte, es un término genérico aplicado al excedente de ingresos o precio de venta, sobre los costos correspondientes. 

UTILIDAD BRUTA

Es el ingreso generado por una venta, menos el costo de los bienes vendidos.

UTILIDAD NETA

Es la Cantidad que resulta de restar a un ingreso generado por una venta u otro tipo de operación todos los costos, derechos e impuestos asociados. En los estados financieros se muestra como un cambio en el capital contable de la entidad, producido durante un período. Este cambio proviene de transacciones y de otros acontecimientos y circunstancias, con excepción de aquellos que resultan de las inversiones realizadas por los propietarios y el pago de dividendos hechos a los dueños del negocio.

UTILIDAD PÚBLICA

Que es para beneficio de toda la población. Este concepto reside en la premisa de que el beneficio público predomina sobre el beneficio particular.

VALOR COMERCIAL

Es el precio más probable por el cual un activo se intercambiaría en una fecha determinada y se dé la transferencia del título del vendedor al comprador, actuando por voluntad propia, debidamente informados y motivados, en una transacción sin intermediarios, con condiciones de una venta justa, donde el pago sea hecho en términos de contado en moneda nacional o en términos de un arreglo comparable a este, sin ser afectado por un financiamiento especial o creativo o concesiones de venta otorgadas por cualquiera que esté asociado con dicha venta; considerando un plazo adecuado de exposición en un mercado competitivo y abierto, en el que ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia, sin compulsión y sin un estímulo indebido.

VALOR JUSTO DE MERCADO

Ver Valor comercial.

VALOR DE CONTADO

Es el precio asociado con una operación realizada al contado para adquirir un bien, expresado en términos monetarios.

VALOR DE INVERSIÓN

Es el valor que tiene una propiedad para un inversionista en particular o para una clase de inversionistas, con objetivos de inversión identificados.

Este concepto subjetivo relaciona a una propiedad específica con un inversionista específico, o un grupo de inversionistas o con una entidad que tiene objetivos y/o criterios de inversión identificados. El término valor de inversión no debe confundirse con el valor de mercado para uso continuado de una propiedad.

VALOR DE LIQUIDACIÓN FORZADA

Es la cantidad bruta, expresada en términos monetarios, que se espera obtener por concepto de una venta pública debidamente anunciada y llevada a cabo en el mercado abierto, en la que el vendedor se ve en la obligación de vender de inmediato por mandato judicial “tal como está y donde se ubica” el activo. En algunos casos, puede involucrar un vendedor no deseoso y un comprador o compradores que compran con conocimiento de la desventaja para el vendedor.

VALOR DE REALIZACIÓN FORZADA

Es la cantidad bruta, expresada en términos monetarios, que se espera obtener por concepto de una venta pública debidamente anunciada y llevada a cabo en el mercado abierto, en la que el vendedor se ve en la obligación de vender de inmediato por mandato judicial “tal como está y donde se ubica” el bien. En algunos casos, puede involucrar un vendedor no deseoso y un comprador o compradores que compran con conocimiento de la desventaja para el vendedor.

VALOR DE REMATE

Ver Valor de Realización Forzosa

VALOR DE REALIZACIÓN ORDENADA

Es el precio estimado que podría ser obtenido a partir de una venta en el mercado libre, en un periodo de tiempo apenas suficiente para encontrar un comprador o compradores, en donde el vendedor tiene urgencia de vender, donde ambas partes actúan con conocimiento y bajo la premisa de que los bienes se venden en el lugar y en el estado en que se encuentran.

VALOR DE LIQUIDACIÓN ORDENADA

Ver Valor de Realización Ordenada.

VALOR DE OPORTUNIDAD

Es el máximo precio aceptable de un bien, expresado en términos monetarios, en función del beneficio que se espera generará.

VALOR DE RECUPERACIÓN

Es la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede obtener como resultado de la venta de un bien después de terminada su vida económica, para un uso alterno.

VALOR DE RESCATE

Se entiende como la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede obtener por concepto de venta en el mercado libre y al final de la vida útil física de un bien o de un componente del mismo que se haya retirado de servicio o uso, para utilizarse en otra parte.

VALOR DE REPOSICIÓN

Ver Costo de Reposición Nuevo. El Costo de Reposición se considera un “Valor” en tanto aparece registrado en los libros contables de una entidad.

VALOR ESPECIAL

Término relativo a un elemento extraordinario de valor que es diferente al Valor de Mercado.

VALOR ESPECULATIVO

Es el valor esperado de un bien inmueble, expresado en términos monetarios, basado en la eventualidad de un uso de suelo diferente, de condiciones políticas diferentes a las actuales y del crecimiento o decrecimiento económico o poblacional proyectado.

VALOR EXTRINSECO

Es el valor de un bien, determinado por personas que lo desean adquirir, expresado en términos monetarios.

VALOR INTRINSECO

Es el valor inherente a un bien en sí mismo. (Por ejemplo, el de los metales preciosos).

VALOR INTANGIBLE

Es el valor de aquella parte de un negocio en marcha distinto al valor de los activos tangibles. Depende de activos intangibles tales como: marcas, prestigio, patentes y derechos, entre otros.

VALOR JUSTO

Es el precio por el cual un bien o servicio puede intercambiarse, o una controversia puede resolverse, entre partes deseosas y conocedoras de los hechos pertinentes.

VALOR MÁXIMO

Es la mayor cantidad, expresada en dinero, que conviene pagar por la adquisición o arrendamiento de un bien.

VALOR POTENCIAL

Es el valor de un bien, basado en los beneficios potenciales a futuro que le puedan proporcionar situaciones potencialmente factibles de tipo jurídico, económico, político o social.

VALOR PRESENTE NETO (VPN)

Es un método que se emplea en el análisis de flujo de efectivo descontado para encontrar la suma de dinero que representa la diferencia entre el valor presente de todos los flujos de entrada y de salida de efectivo asociados con el proyecto, descontando cada uno una tasa de rendimiento específico.

VALOR PRESENTE

Es un valor monetario actual de los flujos de efectivo futuros.

VALOR RESIDUAL

En la valuación inmobiliaria, al restar del valor de un inmueble el costo de las mejoras, el capital, la mano de obra y la organización, el residuo equivale al valor del terreno.

VALUACIÓN

Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física, económica, social, jurídica y de mercado, permite estimar el monto, expresado en términos monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de cualquier bien,

VALUADOR

Cualquier persona que estima el valor de un bien

VALUAR

Es el proceso de estimar el costo o el valor a través de procedimientos sistemáticos que incluyen el examen físico, la fijación de precios y con frecuencia análisis técnicos y económicos detallados.

VENTA

Transferencia de bienes o servicios por medio de la cual el vendedor otorga la propiedad de dichos bienes o servicios al comprador, a cambio del pago del precio convenido. 

VIDA ÚTIL ECONÓMICA

Período de tiempo, expresado en años, en el que un bien funcionará hasta antes de alcanzar una condición donde ya no es redituable su operación.

VIDA ÚTIL REMANENTE

Período de tiempo probable, expresado en años, que se estima funcionará un bien en el futuro, a partir de una determinada fecha, dentro de los límites de eficiencia productiva, útil y económica para el propietario o poseedor.

VIDA ÚTIL TOTAL

Ver vida útil física.

VIGENCIA LEGAL

La vigencia del dictamen valuatorio correspondiente será la que establece el Artículo 148 de la LGBN, y deberá señalarse expresamente en el propio dictamen de valor, en este caso es de un año.

Si las condiciones económicas o políticas provocan cambios significativos en los valores, el valuador de bienes nacionales podrá señalar vigencias menores en los dictámenes que emita.

VOCACIÓN AGROPECUARIA

Es el conjunto de características que le dan a un terreno una tendencia a ser usados en la agricultura y/o la ganadería.

ZONA FEDERAL

Propiedad pública cuya titularidad la ejerce el Estado, a través de sus dependencias o entidades competentes; se encuentra incorporada al patrimonio federal; por regla general su administración corresponde a la Secretaría de la Función Pública por conducto del Instituto Nacional de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.

La zona federal puede ser marítimo-terrestre, de derechos de vía en materia de comunicaciones, de seguridad nacional, para la conducción de energía eléctrica, para la explotación y conducción de hidrocarburos, además de todos aquellos terrenos que fueron expropiados y que pertenecen al gobierno federal.

ZONAS HOMOGÉNEAS

Son aquellas áreas urbanas o agropecuarias cuyas características físicas, políticas, económicas, sociales y jurídicas son iguales o equivalentes entre sí.